マンションの大規模改修工事①

塗装工事を行っている業者さんは一戸建てやアパートの外壁塗装工事だけを行っているわけではありません。

塗装会社さんによってですが、集合住宅所謂、マンションの塗装工事も行っている塗装会社さんも多いと思います。

今日はマンションにおいて塗装会社が塗装する部分とはどこなのか、そしてどのような流れで塗装工事を行うのかを書きたいと思います。

①オーナーさんが持っている賃貸マンション

これは必ずしもそうとは言えませんが、大抵3F建てから4F建ての12～１６戸位の中型のマンションです。(もちろんもっと大きな賃貸マンションもありますし、小さい分譲マンションも多々ございます。)

この様な賃貸マンションの塗装工事のケースは基本的には戸建ての外壁塗装工事を行う時と段取りはあまり変わりません。

なぜなら、オーナー様一人に全ての決定権がありますので、外壁色・費用・修繕箇所などの事も、塗装会社とオーナー様とお打合せすれば大概の事は済んでしまうからです。

ただ一つ戸建てと違うのは、集合住宅なので、居住者はオーナー様の身内ではなく、あくまで見知らぬ賃借人なので、全ての人に大規模改修工事のご連絡をしなければいけない点です。

大抵は管理会社さんがオーナー様との間に入ってますので、大規模改修工事の案内文配布以外で個人情報等が絡む場合は管理会社さんにお願いして個々に伝えてもらうなり、何らかの了承を得て頂く場合があります。

また、極まれですが、オーナー様が管理会社さんを使わず自主管理されている場合がございますが、この場合はオーナー様にご協力頂いて大規模改修工事を進めて行きます。

これさえ済んでしまえば、あとは戸建て住宅とそんなに変わりませんので、問題なく工事を進めることが出来ると思います。

但し、戸建ての場合は相手は1人なので施主様に確認を取れば普通に工事を進められますが、マンションは住んでいる方全員に気を配らなくてはいけませんので、戸建てよりは神経を少し使います。

②分譲マンション

分譲マンションは大抵少し大型のマンションが多いと思います(前述しましたが一概にそうとは言い切れません)この分譲マンションとは個々にマンションの一室を買い取りご自分の名義にされている集合住宅です。

ですからマンションの居住者様全てが大規模改修工事に費用をお支払いしているお客様という事になります。(マンション購入者が第三者に賃貸している場合はそこの居住者さんは費用を支払っていないであくまで名義人が工事費用をお支払いしています。だからと言ってその居住者さんを粗雑に扱う事はありませんが)ですから、賃貸マンションの様にオーナー様一人とお話して全て工事が進むという事がありません。

対相手がオーナー様一人からそのマンションの管理組合と言う集合体に変わります。

そもそも管理組合とは何かというと、簡単に申し上げますと区分所有者の集まりです。その集まり全員で工事費用を賄っているので誰か一人と話して決定する事が出来ません。

ではどうするかと言うと、管理組合には理事会という物があり、その理事会に役員が何人がいてトップに理事長さんがいます。

最初に簡単に理事長さんと大まかな工事について話、その後理事会と業者で検討して大規模改修工事を行うという方向性が決まります。

通常の戸建てであればここで受注となり、請負契約を結びますが、理事会はあくまで管理組合の代表なので管理組合にこの議題を持ち込み、定期総会にかけて可否を取り賛成数が規定を超えればここで初めて大規模改修工事の決定となります。

ただ、1年に1回の定期総会の時ではなく、突発的に行わなければいけない工事の場合は100万円を超えると臨時総会を開いて手続きを踏まないと工事を行う事が出来ません。

この様に分譲マンションの大規模改修工事の請負契約までの段取りには戸建ての何倍もの手続きがあります。

ですから、通常分譲マンションには管理会社さんが入っていて、定期総会時に大規模改修工事を提案するなどのサポートをして、工事を行っているの普通だと思います。

それ以外の方は管理組合で自主管理をされているマンションや、管理会社さんに頼むと何割か乗ってくるので費用が高くなるのを嫌い、大規模改修工事を他の業者に依頼するという事になります。

この様に戸建てとマンションは同じ工事をするにしても全く異なる手続きが必要となります(特に分譲マンションは)ご自宅が分譲マンションの場合の方は存じ上げていると思いますが、何か参考にして頂ければと思います。

次回は大規模改修工事の内容について書いてみたいと思います。

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