マンションの大規模改修工事②

前回は戸建ての外壁塗装工事と集合住宅(賃貸マンション・分譲マンション)の大規模改修工事の段取りの違いについて、ご説明申し上げました。

今日はマンションの大規模改修工事の内容について書きたいと思います。

一般的に戸建ての外部リフォームは外壁・屋根塗装工事を中心に行っていくものが多いと思います。

塗装外の外部リフォームですと屋根のカバー工法や雨樋の取り換え工事等の工事位しかないと思います。(もっとも、増改築した場合には他に色々付随工事が出てきますが)

マンションの大規模改修工事とは、基本的にマンションの共用部分で仮設足場を組まなければできない箇所を15年〜20年のスパンで行う改修工事です。

共用部分とは区分所有者がみんなで使う部分であり、修繕もみんなで費用を割り当てて行う部分です。言い換えれば部屋の中(専有部分)以外の共用のスペースです。

古いマンションであれば　外壁がモルタル吹き付けタイプですので、基本的には外壁塗装工事となります。

その他、屋上防水塗装工事、鉄部塗装(PSドア、玄関枠等の鉄を使っている部分)、場合によっては解放廊下及び階段及びベランダ床部分の長尺シート新規貼り付けなどが、中心になってくる改修工事となります。

これらの工事ですと、戸建てのRCやALC作りの物とやる事はそう変わらないので、特別何かすることは特にありません。

しかし近年のマンションは大体陶磁器タイルで出来ていますのでタイル補修工事がメインとなります。

まず、タイルの打診を行いタイルが浮いている箇所を全てチェックして後にタイル交換となります。

大規模改修工事を行うという事は最低でも15年以上経過しているので、当時のタイルはありませんから、現行で類似のタイルにて交換を行います。

よく街にあるマンションを見て頂ければわかると思いますが、タイルが部分的に微妙に違うマンションがあるのが分かると思います。

これらは大規模改修工事を行った際に類似品のタイルに貼り換えているマンションです。タイルの貼り替えのお見積りに関してはよく質問されるのですが、当然全て打診してみないと正確な枚数は分かりません。

タイル屋さんにもよりますが、当社でお願いしているタイル屋さんは全体の1.5割〜2割程度の交換見積を出し、実際に交換した枚数が少なければ引きますし、多ければ追加費用となる様なお見積りの出し方をしています。

大抵は1.5割程度で済むマンションが多いと思います。(余程何らかの原因で新築当初から浮いていれば話は別ですが)

その後にタイル張りの場合はジョイント部分にシールが打ち込まれているので、撤去・打ち替え工事となります。

塗装工事に関しては大抵は解放廊下及びベランダ天井がリシン吹きの天井で、同じくモルタル手摺部分のタイル吹き付けの外壁塗装工事となります。

このモルタル部分も天井は水が廻らない限りリシン吹きも浮くとか剥がれるは無いので汚れが気になる程度ですが、解放廊下・階段・ベランダの手摺部分のモルタルは天井と異なり、常日頃雨風にさらされているので大概酷いクラックが入っていたり、色あせ・チョーキング現象が多く見られます。

ですので酷い所は下地材を多く塗ったり、上塗りを面で決めて多く塗る場合もございます。

以上がマンションの大規模改修工事のメインとなるものです。

正直タイルの浮きなどは叩いてみないとわかりませんので手摺モルタル部分の目視で大規模改修工事の目安にしても良いかと思います。

次回は大規模改修工事のメインではありませんが絶対必要工事の鉄部塗装工事について、書いていこうと思います。

お塗り替えをお考えの方は

相模原市で外壁塗装専門のプロフェッショナル川口塗装株式会社にご相談ください。